编者按：

　　今年年初，地产行业延续2009年疯狂的态势继续上演火爆大戏，然而，进入4月份突如其来的严厉调控，让楼市的高烧戛然而止，接踵而来的便是成交量直线下泻，楼市步入“冰川期”。

　　与此同时，上市房企也纷纷亮出上半年财务报表，尽管各大房企上半年业绩一路飘红，但亮丽的财务数据难掩资金需求“黑洞”。透过半年报，亦可探视到房企正在谋划下半年的征途，具体如何？地产中国网推出系列报道，通过上市房企半年报解析他们的下半年企业策略。

　　系列报道：

　　泛海押宝“土地经”寄望多元化融资

　　地产中国网讯 就在“囤地6年坐收200多亿元”风波尚未过去之际，泛海建设最新发布的半年报又称，下半年仍将充分利用土地市场相对低迷的时机，采取多种形式提高土地储备量。

　　地产中国网了解到，接近年底的到期偿还借款将给泛海建设带来新的资金压力。泛海建设半年报中提出，下半年将进一步拓宽多元化融资渠道，以不断满足发展的资金需求。

　　抄底土地市场

　　“低价拿地——调整规划——囤地生财” 这个发财链条经常出现在泛海建设的企业发展过程中。以被国土资源部通报的北京朝阳区东风乡地块为例，或可对泛海建设的囤地生财战略窥见一斑。

　　2004年8月，泛海建设与北京市国土资源局签订土地出让合同，缴纳全部土地出让金，取得北京东风乡泛海国际居住区二期项目1#、2#、3#、4#地块开发用地，均为住宅及配套商业用地，建设用地面积为30.57万平方米，规划总建筑面积为87.31万平方米。二期项目原约定竣工时间是2007年5月30日，但直到2010年8月份仍然一片荒草，没有开发的迹象。

　　据媒体公开报道，泛海国际居住区在2007年一期开盘时网上公布的新房销售均价为1.86万元/平方米，而目前仅是一期二手房的销售价格就达到3.8- 4.3万元/平方米，市场人士预计其明年新盘价格会超过5万元/平方米。

　　有专业人士给泛海建设的上述闲置地算了一笔账：按出让合同规划建筑面积87.31万平方米推算，2007年泛海国际居住区售价为1.86万元/平方米，现在泛海国际居住区4.5万元/平方米，晚3年竣工就多赚2.64万元/平方米，整个项目则至少多赚200多亿元。

　　据地产中国网了解，目前泛海建设的权益土地储备在600万平方米以上，相对于同规模的房地产企业来说已经很大。

　　土地是开发商的“粮草”，土地储备量越多，企业市值就越高。这就鼓励上市房企大量增加土地储备。而正当目前房地产土地开发市场低迷的情况下，泛海建设也表示要抓住这个有利时机，采取合作开发等多种形式提高企业的土地储备量，优化现有土地储备结构，推进区域战略布局。

　　寄望多元化融资

　　泛海建设半年报显示，公司上半年营业利润约为1.25亿元，同比减少31.32%；净利润约为8321.14万元，同比减少33.19%。房地产销售收入约为6.92亿元，比上年同期增长10.66%。但由于营业成本增加19.38%，导致毛利率比去年同期降低3.73%。

　　泛海建设提出下半年要加大各地项目开发进度，尤其要把北京泛海国际居住区二期项目2#、3#、4#地块的开工建设作为今年年底前的工作重点。

　　长江证券首席分析师苏雪晶表示，加大项目开发进度，这使得泛海建设对资金的需求更大。

　　而自从房企融资的闸门关闭之后，上市房企在资本市场融资路径几乎被堵死。泛海建设在今年3月份制定的48亿元增发预案迟迟未批。

　　苏雪晶认为，受政策影响，泛海建设增发获批的可能性很小。在北京闲置的4块土地如果迟迟未开发，也可能会影响到增发预案的获批。

　　泛海建设在其半年报中提出，下半年将充分利用公司优势资源，积极探索多元化的融资形式，以不断满足公司发展的资金需求，增强公司项目开发能力和持续发展能力。

　　据地产中国网记者了解，尽管政策迄今尚未全面封锁上市公司的国内融资途径，但对于土地储备消化周期较长的大型房企而言无异于告停。也因此，今年以来，各家房企纷纷选择非常规渠道融资：一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款；一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试以与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。

　　市场人士分析认为，非常规渠道融资然能筹得资金，但高额的利息支付也吞噬了企业的部分利润，并且加大了债务的成本和风险。而泛海建设下半年将采取何种融资方式，地产中国网也将密切关注。